Unsere Leistungen
Bei der Entwicklung einer Nachhaltigkeitsstrategie bietet sich als Orientierung eine Ausrichtung nach den ESG-Kriterien an. Die Cronio GmbH ist ein serviceorientierter Partner für die Real Estate Branche mit einer ganzheitlichen Betreuung – von Analyse bis zur Umsetzung.
Pre-Assessments
BREEAM
Pre-Assessment
Die Zertifizierung BREEAM DE/AT/CH Bestand V6.0 hilft Ihnen, Nachhaltigkeitskriterien einzuführen und den Betrieb von Gebäuden zu verbessern. Ziel ist die Ableitung von Maßnahmen, um Betriebskosten langfristig zu senken und die Gesamtperformance Ihres Gebäudes zu verbessern. Sie erhalten ein international anerkanntes Zertifikat basierend auf langjährig erprobten Qualitätsstandards und einem transparenten Bewertungssystem. BREEAM DE/AT/CH Bestand wurde speziell auf die Gegebenheiten und Normen in der D-A-CH-Region angepasst und lässt sich auf alle Arten von gewerblich genutzten Immobilien sowie Wohnbauten anwenden – von Büro- und Wohnkomplexen, Kaufhäusern, Hotels bis zu klassischen Einfamilienhäusern. Es stimmt in den Qualitätsstandards mit seinem englischen Pendant BREEAM In-Use International überein und ist damit auch Ihren Stakeholdern im Ausland ein Begriff.
Jeder Bestandshalter, Investor, Betreiber und Mieter/ Nutzer hat schon vor dem eigentlichen Audit die Möglichkeit, durch eine Selbsteinschätzung im BREEAM Bestand Pre-Assessment eine erste Indikation der Gebäudeperformance zu generieren. Wir begleiten Sie in jeder Phase des Prozesses und stehen Ihnen beratend zur Seite, um sicherzustellen, dass Sie Ihr Ziel erreichen. Möchten Sie darüber hinaus ein offizielles BREEAM D-A-CH Zertifikat erhalten? Auch hier unterstützen wir Sie gerne auf Ihrem Weg.
ESG Due Dilligence
In Rahmen einer ESG Due Diligence wird ein Objekt hinsichtlich seiner Optimierungspotenziale bewertet. Schaffen Sie Transparenz ohne großes Investment, evaluieren die aktuelle Performance und identifizieren Verbesserungspotentiale. Bestandteile einer ESG Due Diligence sind:
Energieaudit
Pre-Assessment in Anlehnung an BREEAM
- Objektbegehung
- Verbrauch- und Kostenanalyse
- Identifizierung von Optimierungsmaßnahmen
- Visualisierung im Hinblick auf das Klimaschutzziel 2050
- Check ob Mindestanforderungen erfüllt werden
- Simulation verschiedener Szenarien zwecks Verbesserung des Scorings
- Identifizierung relevanter KPI´s
- Entwicklung entsprechender Verbesserungspotentiale
ESG-Verifikation zur EU-Taxonomie
Um bei Immobilien die Konformität mit den Kriterien der EU-Taxonomie zu prüfen, bieten wir in Kooperation mit der DGNB eine eigene ESG-Verifikation für den Immobiliensektor an. Diese ist anwendbar für die in der Taxonomie definierten wirtschaftlichen Aktivitäten Neubau, Sanierung sowie Erwerb und Eigentum. Sie orientiert sich an den jeweils aktuell vorliegenden Taxonomie-Kriterien, bezieht jedoch auch bereits Arbeits- und Sozialstandards sowie eine „Good Governance" der handelnden Unternehmen mit ein. Wer die ESG-Verifikation der DGNB in Anspruch nimmt, bekommt neben dem Nachweis über die Konformität des Projekts zur EU-Taxonomie zusätzlich einen Bericht über die Detailergebnisse und damit die Information, wo es noch konkreten Nachbesserungsbedarf gibt. Die ESG-Verifikation ist ein europaweit geltender, einheitlicher Service, der neben der DGNB auch von den weiteren Partnern der Climate Positive Europe Alliance (CPEA) angeboten wird.
Das neue Prüf- und Reportingformat richtet sich primär an Finanzmarktteilnehmer, Projektentwickler und Bestandshalter. Es ist anwendbar für einzelne Gebäude sowie ganze Portfolios. Die ESG-Verifikation dient vor allem im An- und Verkaufsprozess der Transparenz und Risikominimierung. Neben der Verpflichtung für Finanzteilnehmer zur Offenlegung ihrer Projektinvestitionen wird erwartet, dass Taxonomie-konforme Projekte zukünftig bessere Finanzierungskonditionen erhalten. Hierfür soll die neue ESG-Verifikation von CPEA und DGNB als unabhängiger Nachweis dienen. Die ESG-Verifikation kann sowohl begleitend als auch unabhängig zur DGNB-Zertifizierung erfolgen. Das Angebot der DGNB gilt zunächst für die Taxonomie-Umweltziele „Klimaschutz" und "Klimaanpassung" sowie die dazugehörigen „Do-Not-Significant-Harm"-Kriterien sowie den „S" und „G"-Kriterien, die vor allem auf die handelnden Unternehmen selber abzielen.
Die DGNB mit ihrem breiten Expertennetzwerk verfügt durch ihre Aktivitäten im Bereich der Zertifizierung über mehr als 10 Jahre Erfahrung in der unabhängigen Prüfung der Nachhaltigkeitsqualität von Gebäuden. Eine entsprechend hohe Reputation besitzt die DGNB in diesem Bereich, weshalb ein von der DGNB erstellter Nachweis als verlässliche und wertige Qualitätssicherung gilt. Wer die ESG-Verifikation zur EU-Taxonomie in Anspruch nimmt, bekommt für ein Projekt aber nicht nur einen Nachweis über die Erfüllung der Kriterien. Es gibt zusätzlich einen Bericht über die Detailergebnisse und damit die Information, wo es möglicherweise noch konkreten Nachbesserungsbedarf gibt. Zudem sind die bei der ESG-Verifikation eingesetzten Fragebögen bereits praxiserprobt, da sie im Zuge einer internationalen Studie zur Anwendbarkeit und Marktfähigkeit der Taxonomie-Kriterien bereits in modifizierter Form zum Einsatz kamen – mit durchweg positivem Feedback von den an der Studie beteiligten Bauherren, Projektentwicklern und Banken. Letztlich stellt die ESG-Verifikation durch die Zusammenarbeit mit den Partnerorganisationen aus Spanien, Österreich, Belgien und Dänemark ein echtes europäisches Angebot für Unternehmen aus der Immobilien- und Finanzwirtschaft dar.
Prozess ESG-Verifikation zur EU-Taxonomie:
1. Anmeldung des Projektes zur ESG-Verifikation
2. Dem Antragsteller werden ein Fragebogen und ein Leitfaden zur Anwendung zugeschickt
3. Die Unterlagen werden zur Prüfung eingereicht
4. Die DGNB prüft anschließend und erstellt einen Bericht
Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM)
Um die ökologische Nachhaltigkeit von Gebäuden zu verbessern, eignet sich die Analyse der ESG-Performance als erster Schritt. Ob es um den Ankauf, die Bestandshaltung oder den Verkauf einer Immobilie geht, die IST-Analyse hilft den Verantwortlichen, die passenden Maßnahmen zur Steigerung der Nachhaltigkeit und damit des Vermögenswertes abzuleiten. CRREM bietet der Immobilienbranche transparente, wissenschaftsbasierte Dekarbonisierungspfade, die an den Pariser Klimazielen ausgerichtet sind, den globalen Temperaturanstieg auf 2 °C zu begrenzen und 1,5 °C anzustreben. Mithilfe des Tools können Verantwortliche den CO2-Fußabdruck eines Gebäudes während der Nutzungsphase messen und gegen die Reduktionsziele benchmarken. Für jedes Gebäude wird eine exakte Position auf dem Dekarbonisierungspfad und der voraussichtliche Stranding Zeitpunkt – also dem Zeitpunkt, ab dem eine Immobilie von signifikanten Wertverlusten bis zum Totalverlust betroffen ist – ermittelt. Auf dieser Basis können Asset Manager und Projektverantwortliche sinnvolle Maßnahmen zur CO2-Reduktion ergreifen.
Die im Rahmen des CRREM-Projekts entwickelte Software leitet CO2-Emissionsintensitäten sowie Energieverbrauchsintensitäten ab und beurteilt die 2-degree-readiness jeder analysierten Immobilie. Die Software ist Excel-basiert und hilft dabei, die Immobilien im Portfolio zu identifizieren, die aufgrund der strenger werdenden Bauvorschriften und Regularien und den steigenden CO2-Preisen einem Stranding-Risiko ausgesetzt sind. Sie beurteilt also, ob eine Immobilie den sich verändernden Anforderungen gewachsen ist, die mit der Begrenzung der Klimaerwärmung auf maximal 2°C einhergehen. Neben der Identifizierung von CO2-Risiken hilft das Tool auch dabei, Verbesserungsstrategien zu identifizieren und visualisieren. Das CRREM-Tool bietet die Möglichkeit, den Fortschritt der CO2-Reduktionsleistung eines Portfolios anhand der Reduktionsziele (die entwickelten „Pfade“) gemäß dem Pariser Abkommen (d. h. Begrenzung der globalen Erwärmung auf 2 °C / 1,5 °C) zu bewerten. Auch eine Analyse der Auswirkungen der Sanierung einzelner Immobilien auf die CO2-Gesamtleistung eines Unternehmens ist mit dem Tool möglich.
- persönliche Beratung rund um CRREM und das Risk Assessment Tool
- Unterstützung bei der Umsetzung von Maßnahmen zu Energieoptimierung und energetischer Sanierung
Performanceoptimierung
Wir bieten Unterstützung bei Planung sowie Umsetzung von Best Practices zur Scoreoptimierung, z.B. im Rahmen avisierter Zertifizierung in folgenden Bereichen:
• Optimierung der Innen- und Außenbeleuchtung,
• Energetische Sanierung,
• Digitalisierung der Zählerverbräuche,
• Monitoring der Energieverbräuche,
• Fördermittelberatung,
• Minimierung des Legionellenrisikos
Intelligenten Gebäuden gehört die Zukunft – gemäß BREEAM kann durch ein effektives Management und Monitoring des Energieverbrauchs verschiedener Haustechnik- und Gebäudeanlagen der Energieverbrauch im Gebäudebetrieb reduziert werden.
Der Nutzen liegt klar auf der Hand
• Steigert das Bewusstsein für die Energienutzung im Gebäudebetrieb.
• Identifiziert und überwacht signifikante Energieverbräuche und veränderte Verbrauchswerte, um das Energie- und Wartungsmanagement darüber zu informieren.
• Unnötiger Energieverbrauch wird erkannt und vermieden.
• Erkennt und vermeidet unnötigen Energieverbrauch.
• Stellt detaillierte Informationen zur Verfügung, um die Festlegung realistischer Ziele zur Verbesserung des Energieverbrauchs zu unterstützen
• Zugriff auf aktuelle Verbrauchsdaten aus der gesamten Infrastruktur (Wärme, Wasser, Rauchwarnmelder sowie Hauptzähler: Strom, Gas, Wasser)
• Verbrauchsanalysen, Reports, Benchmarking
• Fernauslesung aller Verbrauchswerte und Sensoren
1. Strukturierung der relevanten Daten sowie indikative Potentialanalyse
2. Strategieentwicklung gem. ESG-Kriterien & individuelle Anpassung der Anforderung
3. Transparente Ausschreibung und Handlung- und Umsetzungsempfehlung
Gebäudezertifizierung
BREEAM Zertifizierung für Immobilien
Die Zertifizierung BREEAM DE/AT/CH Bestand V6.0 hilft Ihnen, Nachhaltigkeitskriterien einzuführen und den Betrieb von Gebäuden zu verbessern. Ziel ist die Ableitung von Maßnahmen, um Betriebskosten langfristig zu senken und die Gesamtperformance Ihres Gebäudes zu verbessern. Sie erhalten ein international anerkanntes Zertifikat basierend auf langjährig erprobten Qualitätsstandards und einem transparenten Bewertungssystem. BREEAM DE/AT/CH Bestand wurde speziell auf die Gegebenheiten und Normen in der D-A-CH-Region angepasst und lässt sich auf alle Arten von gewerblich genutzten Immobilien sowie Wohnbauten anwenden – von Büro- und Wohnkomplexen, Kaufhäusern, Hotels bis zu klassischen Einfamilienhäusern. Es stimmt in den Qualitätsstandards mit seinem englischen Pendant BREEAM In-Use International überein und ist damit auch Ihren Stakeholdern im Ausland ein Begriff.
Im Rahmen der weltweit führenden Methode zur Bewertung der Nachhaltigkeit von Immobilien, BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology), sind die Kriterien in verschiedenen Kategorien unterteilt:
Der Klimawandel ist die größte Umweltkrise, mit der die Weltkonfrontiert ist. Er führt bereits jetzt zu steigenden Temperaturen, einem größeren Überschwemmungsrisiko und extremeren Wetterphänomenen. 38% der weltweiten energiebedingten Kohlenstoffemissionen sind Gebäuden und deren Konstruktionsprozess zuzuschreiben, wobei der größere Anteil dem Energieverbrauch durch Nutzung und Betrieb zuzuschreiben ist.
Der Mensch verbringt im Schnitt mehr als 90 % seiner Lebenszeit in oder in der Nähe von Gebäuden. Entsprechend entscheidend für unsere Gesundheit und unser Wohlbefinden sind daher die Bedingungen und Qualitäten, die die gebaute Umwelt schafft und das Verhalten, das sie fördert. Zudem machen Personalkosten in der Regel 90 % der finanziellen Aufwendungen eines Unternehmens aus, dessen Geschäftsfeld im Zusammenhang mit Gebäuden steht. Produktivität, Mitarbeiterwerbung und –bindung sowie die allgemeine Mitarbeiterzufriedenheit haben einen direkten Einfluss auf das Arbeitsergebnis. Daraus wird deutlich, dass das Wohlergehen der Mitarbeiter ausschlaggebend für den Erfolg eines Unternehmens ist.
Städte auf der ganzen Welt suchen aktiv nach Lösungen, mit denen sich die Lebens- und Luftqualität verbessern, das Stauaufkommen verringern und Bewegungs-möglichkeiten in urbanen Räumen schaffen lassen. Durch die Reduzierung der Luftverschmutzung kann das Auftreten von Schlaganfällen, Herzerkrankungen, Lungenkrebs und Atemwegserkrankungen gesenkt werden.
Es ist unbedingt notwendig, dass der Immobiliensektor alles daran setzt, bestehende Gebäude so lange wie möglich zu nutzen; den Wert der in ihnen erhaltenen Ressourcen aufrechtzuerhalten oder zu erhöhen; die Wiederverwendung oder -verwertung von Ressourcen in Bestandsgebäuden zu fördern.
Aufgrund steigender Bevölkerungsdichten und hoher Wasserverbräuche besteht weltweit Wasserknappheit, die die Tendenz hat, sich langfristig zu verschärfen, da die Wassernachfrage zwischen 2000 und 2050 um 55 % steigen wird. Darüber hinaus trägt die Energie, die für die Gewinnung, Reinigung, Lieferung, Heizung/Kühlung und die Entsorgung von Wasser (und Abwasser) benötigt wird, zum Klimawandel und zur Verschlechterung der Luftqualität bei.
Berücksichtigung von Gefährdung eines Gebäudes durch physische Risiken (einschließlich solcher im Zusammenhang mit dem Klimawandel), klimabedingte vorübergehende und soziale Risiken und Chancen, Verschmutzung lokaler Fließgewässer, Sachschäden über die derzeit zu erwartende Schwere hinaus und Sicherheit von Leib und Leben.
Die Landschaftsgestaltung und umgesetzte Umweltmaßnahmen innerhalb der Grundstücksgrenze können erheblichen Einfluss auf das umliegende Gebiet haben. Werden sie sinnvoll eingesetzt und gepflegt, kann sich dies positiv auf den ökologischen Wert des Grundstücks auswirken.
Vermeidung und Kontrolle von Oberflächenwasserabfluss und Umweltverschmutzung, welche im Zusammenhang mit der Gebäudenutzung und dessen Lage entstehen können. Dies ermöglicht die negativen Auswirkungen eines Gebäudes auf seine Umgebung grundsätzlich einzudämmen.
Das Ziel eines guten Gebäudemanagements besteht darin, sicherzustellen, dass das Gebäude in der Praxis die Leistung, für die es ausgelegt war, erreicht oder übersteigt. Das setzt voraus, dass der Gebäudemanager zunächst versteht, wie das Gebäude funktionieren soll, und dann auf dieser Grundlage sicherstellt, dass die richtigen Richtlinien und Verfahren umgesetzt werden, um diese Leistung zu erzielen.
ESG sowie Nachhaltigkeitszertifizierung als Werttreiber
Die Erfüllung von ESG-Kriterien führt zur Steigerung der Immobilienperformance und somit erhöhten Immobilienwerten entweder durch Risikominimierung, Kostenreduzierung oder Umsatzsteigerung.
Geringere Finanzierungskosten, Risikominimierung durch Erfüllung aktueller und eventuell zukünftiger regulatorischer Anforderungen und stabile Nebenkosten machen den Nutzer insgesamt zufriedener und machen das Mietobjekt attraktiver – insgesamt steigt der Wert einer Immobilie mit Erfüllung der Kriterien.
Marktteilnehmer wie internationale Investoren oder Mieter möchten weiterhin eine Messbarkeit im Rahmen der Erreichung Ihrer Nachhaltigkeitsziele sicherstellen. Nachhaltigkeitsszertifikate bieten sich als Instrument zwecks Erreichung der Messbarkeit sowie Transparenz an.
Weitere Beispiele für das Anstreben der Zertifikate:
- ein Zertifikat dokumentiert, dass der Eigentümer für die Nutzer eine nachhaltige Arbeitsstätte geschaffen hat, deren Betrieb gegebenenfalls kostengünstiger ist als der Betrieb einer konventionell errichteten Immobilie.
- die Steigerung der Attraktivität des Gebäudes im Hinblick auf die Vermarktung und die Dokumentation, dass beispielsweise der CO²-Fußabdruck niedriger ausfällt, damit gesetzlich vorgegebene Nachhaltigkeitsziele erreicht werden können.
Neben dem deutschen Zertifizierungssystem der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) sind das US-amerikanische Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) sowie die britische Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM) im deutschen Immobilienmarkt am meisten verbreitet.
Während BREEAM die Kategorien Management, Energie, Wasser, Landverbrauch, Gesundheit und Wohlbefinden, Transport, Material, Verschmutzung, Abfall und Innovation beurteilt, stützt sich LEED auf die sechs Beurteilungskategorien nachhaltiger Grund und Boden, Wassereffizienz, Energie und Atmosphäre, Materialien und Ressourcen, Innenraumqualität sowie Innovation und Designprozess. Die beiden genannten Zertifizierungssysteme beurteilen die Nachhaltigkeit der Gebäude ganzheitlich und berücksichtigen unter anderem auch Kriterien wie Wohlbefinden/Atmosphäre und Innovation.
Die DGNB hingegen bietet einen umfassenderen und technischeren Ansatz zur Bewertung der Umweltauswirkungen neuer, bestehender oder geplanter Bauwerke. Zu beachten ist, dass DGNB-Zertifizierungen auch die Bewertung des CO²-Fußabdrucks der Immobilie beinhalten, indem ein hauseigenes CO²-Bilanzierungstool verwendet wird, dass die Umweltauswirkungen der Immobilie bewertet. Bei der Bewertung des Lebenszyklus und der Wertschöpfung des Gebäudes betrachtet die DGNB sechs breite Kategorien, darunter die ökologische, ökonomische, soziokulturelle, technische, sowie Prozess- und Standortqualität, die alle entsprechend gewichtet werden.
Eine weitere Gemeinsamkeit der Systeme ist die Bewertungsmethode. LEED, BREEAM und DGNB vergeben Punkte für die Erfüllung einzelner Kriterien, welche anhand von festgelegten Zielwerten und Leitlinien definiert und gewichtet werden.
Die allseitige Forderung nach mehr Nachhaltigkeit wird lauter und nützliche Werkzeuge zur Messbarkeit und Transparenz sind gefragt. Nachhaltigkeitszertifikate wie DGNB, LEED und BREEAM werden am Immobilienmarkt als wichtige Bausteine für mehr Transparenz verstanden, was sich in der steigenden Zahl der zertifizierten Gebäude in den letzten Jahren widerspiegelt. Sie sind mittlerweile nicht nur ein Aushängeschild für Nutzer und Bestandshalter, sondern auch wichtiger Bestandteil bei Anmietungen und Verkaufstransaktionen von Bürogebäuden.
Die Betrachtung des Einflusses eines Nachhaltigkeitszertifikats auf die zu erzielende Miete zeigt auf, dass ein Aufschlag auf die Mieten nachweisbar ist. Die Aufschläge zeigen die positive Auswirkung von Nachhaltigkeitszertifikaten am Immobilienmarkt. Diese Entwicklung wird sich jedoch durch eine Erhöhung der regulatorischen Auflagen und der Selbstverpflichtung von Marktteilnehmern wie Mietern, Finanzinstituten und Investoren verschärfen. Vieles spricht dafür, dass die zunehmende Nachfrage nach grünen Gebäuden bei Flächenknappheit die Mietentwicklung weiter antreiben wird. Ebenfalls spricht vieles dafür, dass die erhöhte Kapitalverfügbarkeit für ESG-Strategien den Druck auf die Renditen erhöhen wird und damit die Preise weiter steigen.